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Dinheiro e Finanças

Investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário qual vale mais a pena?

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Na hora de comprar imóveis à venda em Salvador ou em outras regiões brasileiras – surge a dúvida sobre este investimento. Seria mais interessante investir em um imóvel ou em um fundo imobiliário?

Primeiramente, é essencial ter conhecimento sobre as diferenças entre os dois tipos de abordagens financeiras comentadas. Com isso, um imóvel físico, aponta uma projeção e necessidade de pagamento a vista para conquista de lucros futuros, considerando também dentro de uma média nacional de preços e custo de vida, a região requisitada, possuir espaço e margem de valorização.

Os custos básicos para se manter investimento desse porte, também devem ser colocados na ponta do lápis, considerando IPTU, Condomínio, custo com reformas, manutenções e Imposto de Renda para o caso de valor de aluguel ser acima de R$ 1.903,98.

Momento da venda do imóvel

Em sua grande maioria, o objetivo do investimento é comprar um imóvel, seja ele um terreno ou apartamento, e realizar sua venda após determinada valorização.

Neste momento aparece mais custos, pois se faz necessário pagar uma taxa para a imobiliária de aproximadamente 6% sobre o valor total, além do imposto ITBI que pode variar entre 2 e 3%.

Vantagens de investir em Imóveis Físicos

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Como ponto de partida e exemplo, consideramos o investimento sendo feito em terrenos em Salvador, onde o investidor pode possuir alguns benefícios com sua aquisição. Entre eles utilizar, na pior das hipóteses, o local como sua moradia caso seja necessário.

Pode ser o caso de um perfil de investidor mais arrojado, ou seja, que prefira ativos mais arriscados, sendo assim os imóveis são indicados pois dependem de diversas variáveis para garantir uma boa rentabilidade.

Essa opção também possibilita, o estudo focado em apenas um ponto, delimitando bem, quanto a sua localização e possibilidade de valorização, abrindo com isso a possibilidade de compra na planta com custo mais baixo que em imóvel pronto. 

Portanto, com estudo aprofundado e poder de negociação é possível lucrar com o aluguel ou vender acima do valor que foi comprado, levando em conta que em via de regra os valores dos imóveis não oscilam muito, em comparação a volatilidade do mercado financeiro.

Devido à sua baixa liquidez e longo tempo de procura, oferta e transações, com planejamento realizado de forma correta, pode se adquirir um imóvel mais barato, pois algumas pessoas precisam vender com urgência, permitindo a investidores realizarem excelentes negociações.

Investir em fundos imobiliários

Já os fundos imobiliários (FII), podem ser definidos como um conjunto de títulos, ações ou imóveis que estejam construídos ou em construção, sendo residenciais ou comerciais, administrado por pessoas físicas ou jurídicas, com a finalidade de obter lucro ou primeiramente captar recursos para a construção dos imóveis.

Com isso em mente, os investidores mantêm ações e olhares atentos não só a apenas um foco e sim a um grupo de ativos, adquirindo uma pequena cota sobre cada fundo investido.

Qual o custo mínimo para investir?

Variando de acordo com a localização e giro do mercado financeiro, o valor mínimo solicitado calcula-se entre R$5.000,00 e R$ 50.000,00, sendo possível encontrar títulos de R$ 500,00 e R$ 1.000,00.

Vantagens de investir em Fundos Imobiliários

Para exemplificação, analisamos a situação com apartamentos à venda em Salvador, neste caso, o investidor que entrar nesse negócio, receberá a rentabilidade mensal dos fundos de investimentos de tal imóvel, considerado como um “aluguel”.

A baixa burocracia para se adquirir uma cota e pouca variação de acordo com cada Fundo, aproximadamente 0,8%, compõem a principal vantagem desse cenário, bastando apenas ter dinheiro na conta da corretora e selecionar o investimento desejado.

Com essa dinâmica o risco é diluído, pois o fundo possui diversos imóveis, então se algum deles não estiver alugado, não haverá grande impacto no resultado do mês.

Detalhes essenciais dos Fundos Imobiliários

Importante salientar que a rentabilidade não é paga com base no valor investido, mas sim, pago o mesmo valor para todos os cotistas, também chamada de dividend yeld (isento de Imposto de Renda). Ou seja, investindo R$ 1.000 ou R$ 5.000,00, todos os investidores receberão o mesmo rendimento.

Outro ponto primordial a ser considerado aos Fundos Imobiliários é a alternativa de vender 100% ou apenas uma parte da cota para reaver seu dinheiro, podendo reaver seu dinheiro gasto em até no máximo 3 dias.

Por fim, o mercado dos Fundos Imobiliários em todo o país é competitivo e gestores, custodiantes, administradores e auditores buscam diariamente as melhores oportunidades de negócio.

Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Entretanto, alguns pontos negativos também acercam esse modelo de investimento, a alta Taxa de Administração de 0,25 a 3% por exemplo é um caso.

Já o Custo pela Ordem, pois são negociados na bolsa de valores e o Imposto de Renda, com cobrança de 20% sobre o rendimento após uma venda, aumentam o risco de inadimplência dos locatários, causando maiores riscos de instabilidade do cenário econômico

Portanto, é necessário estudar bastante todo o panorama, antes de adquirir uma cota, analisando as demonstrações financeiras, os ganhos e perdas com o dividend yeld, quais são os imóveis do fundo, as possibilidades de valorização e desvalorização e muito mais.

Possibilidades do Mercado Imobiliário

Como não há uma fórmula mágica, cada investidor precisa decidir o quanto está disposto a se arriscar, estudar, pesquisar e principalmente investir tempo e dinheiro.

Para exemplificar tudo isso, levamos em consideração imóveis à vendaem Porto Alegre, por se tratar de uma grande metrópole do sul do Brasil, um imóvel nesse caso, com um quarto e sala confortável, em um bairro agradável, dificilmente é encontrado por menos que R$ 200.000,00.  

Com isso, a concentração alta em um único investimento traz riscos como a vacância, baixa rentabilidade envolvidos. Todo o problema acontece porque o valor unitário do imóvel é muito grande, sendo necessário altíssimo poder de capital para uma gestão de carteira de imóveis físicos.

Dessa forma, outra alternativa foi introduzida para movimentar o mercado imobiliário, com investimentos baixos, porém em diversos Fundos simultaneamente, os custos diminuem abrindo um novo leque de opções e sem a necessidade de requerimento de espaço físico e toda sua manutenção.

Conclusão

Entre dúvidas e garantias, planejamentos e ações, além de dinheiro e tempo investido, ambas as situações trazem riscos, benefícios e desvantagens a curto, médio e longo prazo. Portanto, mesmo com seus prós e contras, as duas alternativas atraem diversos investidores, possibilitando giro de mercado em diferentes ritmos e dinâmicas!!

A possibilidade de mesclar os dois estilos de investimento, também é uma situação relevante a se pensar, pois abre um norte de opções enorme para se trabalhar.

Defina a melhor estratégia para o seu bolso, tempo, necessidades e objetivos vislumbrados e invista, sempre estudando e analisando o mercado de sua cidade ou região.   

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